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土地管理

《金山区工业用地全生命周期管理实施细则》解读

发布日期:2017-11-09 点击次数:

·主要目标
    进一步加强本区工业用地出让全生命周期管理,促进土地出让合同的有效履行,提高土地利用的质量和效益,促进本区经济发展。
·适用范围
本区新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类项目建设用地等适用本细则。
·产业准入
由投资、产业、规划、土地、灾评、环保、卫生、消防、建设、水务、交警、绿化市容、民防等管理部门或机构核提全生命周期管理要素,并纳入土地出让合同,按照“谁提出、谁监管”的原则作为土地利用绩效评估的依据。
·开竣工、投产管理
工业用地的建设项目应按规定将开竣工和投产时间纳入出让合同。经批准后开工或竣工时间调整每次可延长3个月,开工或竣工时间延长时间不得超过12个月。
·履约保证金
为保证受让人按时开工、竣工、投产,出让人可以在出让合同中约定,按出让价款的20%作为项目时间履约保证金。一般按开工、竣工、投产6:2:2设置,采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理,由各镇、工业区负责收取并进行监管。
·土地利用绩效评估
由区经委负责土地利用绩效的评估工作。土地利用绩效评估分为达产评估、过程评估和到期评估三个阶段。
评估内容应包括土地出让合同中约定的达产销售收入、达产税收总额、达产税收产出强度以及项目能耗水耗、安全环保、本地就业等。
·环境保护要求
工业用地受让人在出让年限到期前1年和工业用地转让前,均须委托有资质单位进行土壤和地下水的检测和评估。受让人在工业用地使用过程中造成土壤和地下水严重污染的,须承担修复责任,并按国家和上海市有关法律、法规接受环保部门的处罚。
·退出机制
在项目约定的开工日期之前或达产之后,因企业自身原因无法开发建设或运营的,受让人可申请解除土地出让合同,经出让人同意,按照约定终止合同,收回土地使用权。出让价款、项目时间履约保证金按合同约定退还;地上建筑物及附属设施按合同约定处置。
四类强制退出情况:
(一)除不可抗力外,因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产,超过合同约定最长时限;
(二)经区经委认定,项目在达产评估、过程评估、到期评估中未达到合同约定标准的;
(三)经区环保局认定,土地在使用过程中造成严重环境污染的;
(四)擅自改变土地用途,违法情节严重,在规定时间内未完成整改的。
·转让管理
(一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类
1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
2.宗地上房屋不得分幢、分层、分套转让。
(二)工业用地标准厂房类
1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
2.宗地上房屋不得分幢、分层、分套转让,可出租。
(三)研发总部通用类
可出租,建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让。
以上四类项目建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应当事先经出让人同意。土地房屋整体转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应当纳入全市统一土地交易市场。
 
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